立体空间发出三维不动产权证如何发放？

前不久，浙江省杭州西站枢纽雨棚上盖项目“交地”当天，杭州市规划和自然资源局余杭分局向开发单位同步发出了该项目两处“地上空间”的三维不动产权证书。这也是浙江首本地上空间建设用地三维不动产权证书。

发放三维不动产权证书意义何在？空间复合利用、打造立体城市，是多年来节约集约用地的题中之义。《民法典》第345条已明确，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。但地下和地上空间（如地铁上盖）如何确权，尚未有明确规定。如城市建筑的地下车库，大多没有确权发证。立体空间有了“身份证”，才可以合法转让、抵押和租赁，吸引更多资金投向这一领域。

深圳市前海深港现代服务业合作区探索分层设立建设用地使用权，并出台政策规范和技术标准，实现从供应土地到“供应空间”，又是一个值得关注的地方实践。其“以三维地籍为核心的土地立体化管理模式”成为国务院明确在全国复制推广的自贸试验区改革试点经验之一。

据统计，深圳前海已有至少20个项目引入立体开发。前海今年1月发布的新规，允许土地在一级开发后设立三维宗地，地上、地表、地下分别设立建设用地使用权，各层空间的最终产权空间范围以按照规划指标要求建设的建（构）筑物实际占用空间（不包含桩基），以分阶段、逐步明确的方式核定。

地方在探索中允许分层设定建设用地使用权，在政策上是往前一步；三维地籍管理平台和数据库，则在技术层面上提供了有力的支撑。例如，前海听海大道地下空间项目在空间上面临相当复杂的状况：作为一条地下人行通道，项目不仅配套了商业，下层还连接3条地铁线，两侧连接前海综合交通枢纽以及8个地块，涉及多家建设主体，立体空间权属复杂。最终，前海应用一套新的三维地籍信息系统采集规划选址、用地方案的立体数据，经系统自动审核出具立体选址意见书和用地方案图，有效解决了不同权属主体立体空间分层关系问题。

在用地政策和技术支撑之外，土地立体复合开发在规划管理方面尚有更多挑战，等待更好的方案。

深圳前海明确，立体复合开发用地空间供应，应当符合国土空间规划的空间管制要求；因公共利益或者实施城市规划的需要，政府可以依法收回立体复合开发用地全部或者部分空间的建设用地使用权。这在政策上确保了三维宗地开发始终符合空间规划管制。而立体空间尤其是已经多层开发的地下空间，如果到了需要收回后重新开发的那一步，付出的成本是远高于地表的。如何在三维宗地供应之初就考虑得更周全，是一个需要思考的问题。

三维地籍信息系统中，建筑信息模拟技术实现的立体空间精细化分层，只是辅助的外在技术手段。系统可以给20个项目分别出具用地方案图，但这些项目共同托起来的立体城市究竟该怎么建？这个问题需要我们在城市尺度的空间规划中，运用科学思维和美学思维予以通盘考虑：前期，在城市体检评估阶段给不同分层的空间做好“体检”，包括地下空间资源调查，以便给规划编制提供足够依据；在空间规划编制中，应在宏观、中观和微观的不同层面上，分别用城市设计思维和手法，做好空间形态布局并预设好协调空间秩序的前置条件。

阎炎 中国国土空间规划